Ипотека при разводе: как поделить кредит

Квартира в ипотеке до брака

Все, что было до брака, принадлежит собственнику, и супруг не имеет на это прав. И то же самое касается ипотеки. Если человек взял кредит на недвижимость, то у его супруга не будет прав и обязанностей по отношению к этому имуществу.

Платить за ипотечную квартиру при разводе не придется другому супругу, если она приобреталась до брака.

Обязательства останутся на том, кто приобрел недвижимость до брака. И, соответственно, никакого деления на доли не произойдет.

При этом не считается общим имущество, которое было передано по безвозмездным сделкам: дарение, наследство и т.п.

Обязанности супругов: риски и ответственность

Особые правила применяются к обязательствам мужа и жены перед кредиторами. Все они предусмотрены статьей 45 СК РФ. По общему правилу кредит в банках должен давать тот, кто его брал (мы рассматриваем ситуации без ипотеки, под любые обычные обязательства). Но на самом деле банки имеют право в случае затруднений или недостаточности имущества сделать следующее:

• Требовать раздела и выделения доли должника из общего совместного имущества;
• Обращение взыскания на долю второго супруга, если есть основания полагать, что кредит был потрачен на общие благие цели для семьи.

И тут уже есть риск все потерять. Особенно сложно с квартирами, когда на них наложен арест. Выделить долю в натуре практически невозможно.

По закону сначала надо предложить выкупить долю остальным содольщикам. Сделать надо это в письменной форме и ждать месяц их ответа.

И, как правило, в этот момент возникают разногласия о том, кто какую цену должен устанавливать:

• Банкам выгодно продать подороже, чтобы иметь возможность погасить долг;
• А совладельцам должника, наоборот, выгодно купить его по более низкой цене.

Статья 255 ГК РФ устанавливает, что квартира должна быть продана по рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяют эксперты, а их участие приносит новые затраты, так как за оценку недвижимости берется очень много. Когда соучастник или другой супруг не может выкупить, банк имеет право потребовать продажи на аукционе. Страшно представить, как ужятся в одной квартире совершенно разные люди.

Развод супругов и раздел квартиры

Конечно, уже сейчас понятно, что правила и порядок раздела любого недвижимого имущества в целом будут зависеть от различных условий. Единого рецепта нет, но ситуации примерно одинаковые, поэтому выделим из них следующие:

• Квартира без ипотеки и детей;
• Раздел квартиры при наличии ипотеки, в которой доли не принадлежат детям;
• Недвижимое ипотечное имущество приобреталось за счет материнского капитала, что встречается особенно часто.

Каждый из этих подразделов следует выделить и рассмотреть в отдельных правовых блоках. Но есть одно общее правило — все сделки с недвижимостью: разделы, договоры, ипотека и т. д. — подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Раздел недвижимости без ипотеки и детей: важные моменты

Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут действовать по-разному. В процесс не вмешивается третья сторона, поэтому договориться будет проще.

Поскольку их доли признаны равными, квартиру можно просто продать, а деньги разделить пополам. Договориться удобно. Такой договор составляется в обязательной письменной форме и нотариально удостоверяется. Примечательно, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный контракт. Но до брака договоры не составляются, только брачные контракты.

Мы завершили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, и теперь ее можно продавать. В этом случае в качестве продавцов будут выступать две стороны:

• Продавец 1;
• Продавец 2.

Учитывайте тот факт, что сейчас свидетельства о праве собственности не выдаются. Все данные содержаться в реестре. При регистрации прав собственности получают выписку.

Если достичь соглашения не удается, раздел имущества супругов происходит в судебном порядке.

Суд и срок давности

Квартира – дорогое имущество, и мировой суд по закону не имеет права рассматривать такие вопросы. Его необходимо подать в районный суд.

Общий срок исковой давности составляет три года. И то же самое относится к разводу. Но они начинают течь с функциями. Если муж и жена после развода продолжают пользоваться совместной квартирой, то делить ее может и не понадобиться. Но когда один из супругов узнал или должен был узнать, что его права как собственника нарушены, с этого момента начинает течь трехлетний срок исковой давности.

Как будет учитываться ипотека при разводе супругов без детей

Самое главное понимать, что ни банк, ни бывшие супруги не выигрывают от такой ситуации, когда ипотечная квартира делится после развода. Наоборот, банк скорее выдаст кредит на максимально выгодных условиях семейному человеку. Супруги могут договориться между собой о выплатах и ​​после развода. А после полного погашения ипотечного кредита разделить имущество на доли.

Самое выгодное и простое решение – найти деньги самостоятельно, погасить ипотеку и производить раздел уже после.

Когда надежды на то, что супруги договорятся между собой по ипотечным обязательствам в мире, нет, стоит договориться с банком. В целом банк имеет право знать о разводе, если он предусмотрен ипотечным договором. Банк является держателем ипотечного кредита, хотя законные владельцы являются покупателями. Но они не имеют права распоряжаться имуществом без согласия кредитной организации.

Существенные условия ипотеки

Ипотечные обязательства всегда сопровождаются страхованием. Без этого договор не может быть заключен. В соглашении также указано:

• Права и обязанности сторон;
• Условия разрешения споров и др.

Раздел квартиры в ипотеке после развода происходит так же, как и обычный раздел – по решению суда или по соглашению. Но сейчас немалую роль играет решение банка, выдавшего кредит супругам.

Раздел ипотечной квартиры по соглашению

Все договоры оформляются через нотариальную контору. Но в первую очередь нужно обратиться в банк. Нотариус просто не заверит соглашение супругов, если увидит документы на квартиру с ипотекой, когда нет решения кредитной организации.

Для осуществления раздела ипотечного жилья супругам следует обратиться в банк. Вы можете договориться на следующих условиях:

• Смена заемщика

Допустим, один из супругов решил взять на себя обязательства, погасив общий долг или передав кредит себе. У него будут все права на квартиру, раздела на доли нет.

• Раздел оплаты для двух созаемщиков

Супруги не согласились и решили заплатить банку каждый свою часть ипотечного кредита. После погашения они могут продать и разделить его.

• Продажа квартиры

Скорее всего, банк одобрит такое решение. С его согласия квартира будет продана, но в таких ситуациях найти покупателя обычно сложно.

Банк выдает свое согласие или несогласие на раздел. Важно, чтобы у подписавшего такое решение кредитной организации было необходимое подтверждение его полномочий. После того, как бывшие супруги получат на руки положительное заключение, они могут обратиться к нотариусу. Нотариус заверяет договор, и супругам остается уже официально в Росреестре разделить ипотечную квартиру на доли.

Идти в суд

Когда ни банк, ни бывший супруг не могут прийти к каким-либо решениям, необходимо обращаться в суд. В случае развода квартира в ипотеке будет разделена судом на общих основаниях. В качестве третьей стороны банк обязательно привлекается в качестве заинтересованного лица. Суд будет придерживаться принципа равенства долей.

Но также имеет значение, какие средства были использованы для внесения первоначального взноса. Если один из супругов внес вклад из своего добрачного имущества, например, продал квартиру в деревне, чтобы приобрести в ипотеку квартиру в городе, то суд может отступить от принципа равенства долей. Большая доля приписывается тому, кто внес свои личные средства. Именно поэтому в начале статьи мы подробно рассмотрели имущественные права на имущество супругов в браке и до брака.

Ипотека при разводе с детьми

А так с ипотекой без детей разобраться непросто, а когда они еще и заинтересованное лицо, то ситуация еще более усложняется. Обычно это происходит при привлечении средств материнского капитала. Родители должны выделить доли своим детям после полного погашения ипотеки в течение 6 месяцев.

Если при разводе ипотека еще не погашена, но в качестве первоначального взноса использован материнский капитал, то детям пока ничего выделять не нужно. Но это не значит, что родители могут ущемлять права детей. Делить такую ​​квартиру еще сложнее. Формально нужно учитывать долю ребенка или детей. Родитель, с которым проживает ребенок, имеет право на большую часть доли, так как после выплаты и погашения кредита он будет обязан выделить долю ребенку.

Если средства материнского капитала не использовались, то ребенок не имеет права участвовать в секции. Дети не имеют прав на имущество своих родителей и наоборот. Но суд может отступить от принципа равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов ребенка. Хотя такое случается редко.

Что делать, если нечем платить за квартиру в ипотеке при разводе

Ипотека после развода может стать тяжелым бременем для обеих сторон. Семейный капитал поделен, и доходы всех сокращаются. Супругам приходится искать новое жилье, часто съемное, платить за него. Ипотеки больше нет. Есть один распространенный вариант – обратиться в банк с просьбой продать ипотечную квартиру.

Судебные тяжбы: бывшие супруги и раздел квартиры

Дело N 88-16289/2021.

Истец Г. обратился в суд с иском к Е. о разделе ипотечного кредита. Он намеревался вернуть сумму, которую потратил на погашение кредита, после расторжения брака. В 2015 году пара развелась. Районный суд разделил квартиру на равные доли между супругами и признал ипотечные обязательства солидарными обязательствами бывших супругов. Истец просил исключить данную квартиру из состава общего имущества. Истец уплатил 2 065 652 рубля и просил взыскать с ответчика 1 032 826 рублей (половину долга). Районный суд частично удовлетворил иск. Апелляционная жалоба на решение была удовлетворена. В кассационной жалобе второй супруг просит отменить решения судов. Кассационный суд посчитал, что нижестоящие суды неправильно исчислили срок исковой давности и направил дело в районный суд на новое рассмотрение в ином составе.

Вывод

Если вы столкнулись со сложной ситуацией, вам необходимо разделить квартиру в ипотеке при разводе, обращайтесь в нашу юридическую службу. Штат включает в себя специализированных специалистов в области недвижимости, кредитов и семейного права. Мы поможем вам выйти из сложных обстоятельств, максимально сохранив имущество, не нарушив прав каждого из супругов при разделе.

Часто задаваемые вопросы