Разграничение видов
Правоустанавливающие
Правоустанавливающие документы – это те, которые непосредственно закрепляют право пользования за конкретным лицом. В общей юридической практике это договоры:
- Передача земли или ее части в пользование в аренду.
- Аренда, субаренда, подарки, свидетельство о наследстве.
- Совместное использование земель в садовых товариществах, на землях сторонних организаций и т.д. (О заключении договоров совместного пользования земельными участками читайте здесь).
- Временное или пожизненное пользование землей.
Все четыре сочетают в себе две функции. Они не могут быть получены в государственных органах и связаны с предметом сделки между сторонами. Другими словами, они дают основания для регистрации прав в государственных органах Росреестра. То есть без оригинала правоустанавливающего документа невозможно получить государственную поддержку в решении спорных вопросов (регистрация, продажа, аренда, дарение, отчуждение).
Права пользования установлены главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 21-24 выделяют четыре вида правоустанавливающих документов: договор аренды, договор комплексной застройки, договор сервитута или ограниченного пользования земельным участком (ЗУ), договор безвозмездного пользования. Кроме того, в эту категорию не попадают сделки с муниципальными органами. Как правило, земля передается пользователю по акту или свидетельству, которые являются титулами.
Сертификация
Правоустанавливающие документы – это те, которые подтверждают факт государственной регистрации в реестре недвижимости. К ним относятся различные сертификаты и акты регистрации. Несмотря на то, что в таких справках в качестве собственника значится другое лицо или организация, они содержат запись об обременении прав и лицах, их создавших. К ним относятся:
- Акты федеральных и муниципальных органов о передаче земли в пользование (временное, пожизненное).
- Свидетельства о пожизненном наследовании, пожизненное пользование (бессрочное, временное).
- Государственный акт на право бессрочного пользования или наследования.
- Свидетельство о собственности в случае установления права пользования собственника.
Далее на фото вы можете увидеть как выглядит государственный акт на право пользования землей: 
А так выглядит свидетельство свидетельства на право пользования землей: 
Этот класс документов сочетает в себе необходимость регистрации в реестре и оплату за их получение. В отличие от документов о праве собственности, сертификаты и документы могут быть восстановлены по запросу. Вся содержащаяся в них информация останется неизменной, что гарантирует сохранность права пользования даже при утере официальных бумаг.
Однако правоустанавливающие документы всегда сопровождаются правоустанавливающими документами. Важно обеспечить безопасность обоих.
Что подтверждает обладание памятью?
Свидетельство о праве собственности на землю
Этот документ подтверждает право пользования, пока с землей не будет совершена последующая сделка – продажа, дарение или передача. Если в нем есть отметка о том, что участком пользуется не только собственник, например, в случае аренды, еще и другое лицо, права могут быть оспорены в зависимости от условий правоустанавливающих документов. Не каждый захочет купить такой участок.
Свидетельство о бессрочном (постоянном) владении
Передача государственных земель в бессрочное пользование ограничена, с 2001 года, а для частников вообще снят с производства. Однако право пользования такими землями по актам СССР (от имени колхозов, сельских поселений) и договорам с органами местного самоуправления (заключенным до 2001 г.) до сих пор не ограничено.
Кроме того, земельный участок по свидетельству может быть оформлен бесплатно в собственность пользователя при наличии оснований, например, при использовании земельного участка по целевому назначению без нарушений не менее 15 лет.
Государственные документы на недвижимость
Эти документы также подтверждают факт землепользования, но с некоторыми оговорками. По закону РФ вся недвижимость, в том числе память, должна быть зарегистрирована с момента возникновения прав собственности. То есть фактически регистрируется только право собственности, а не право пользования.
Собственники, заключающие сделки с землей, отражают сделки в специальных реестрах, тем самым заявляя об отчуждении земли на праве пользования посторонним лицам или организациям. Поэтому такие документы являются юридическими документами и в большинстве случаев не требуют от пользователя регистрации в вышестоящих инстанциях.
Договор аренды
В договоре аренды констатируется факт передачи земли в пользование только в части. При совершении сделок с частными негосударственными организациями по договору аренды или аренды право пользования считается полностью обоснованным и не требует предоставления подтверждающих документов на земельный участок в Росреестр (проверки, нотариального удостоверения сделки, договора).
Однако органы местного самоуправления часто устанавливают собственные механизмы, предполагающие получение дополнительных разрешений на использование земли по целевому назначению. А в случае с частными договорами между негосударственными структурами или лицами в ряде случаев все же потребуется оформление сделки с регистрацией в Росреестре. В этом случае документ будет считаться законным.
Юридическая сила документов, выданных в советское время
Права пользования, возникшие еще при Советском Союзе, остаются в силе и имеют юридическую силу наравне с существующими документами, подтверждающими такие права. К ним могут относиться:
- Решения местных администраций и сельских советов о передаче земель в бессрочное пользование.
- Акты совхозов и колхозов о передаче наделов.
- Постановления о переходе права собственности на купленные земли; судебные решения.
- Выписка из похозяйственной книги и др.
Все особенности правоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками мы описали в отдельной статье.
Что делать, если официальное подтверждение утеряно?
Для восстановления свидетельства на земельный участок старого образца необходимо обратиться в органы, выдавшие их (архив). Поскольку Росреестр существует относительно недавно, документы в большинстве случаев восстанавливаются через суд по заявлению, имеющему юридическую силу.
При фиксации сделки у нотариуса восстановить документ удастся максимально быстро с гарантированным результатом. Вы также можете попытаться связаться с органом или лицом, чье имя или фамилия фигурировали в договоре. Это поможет восстановить утрату законным путем через правоохранительные органы.
В случае утраты документа с правами пользования, выданного после 1998 года, обращаются в Росреестр или органы местного самоуправления, ответственные за хранение кадастрового архива и документов, связанных с ним (что может повлечь за собой утрату прав пользования кадастровым архивом). Память?).
Права на использование ЗУ ограничены в плане распоряжения землей. Однако подтверждающие их документы требуют особого внимания к хранению, особенно в случае старых документов, оригинал или копию которых получить практически невозможно. В любом случае государство будет всячески способствовать решению проблемы, каким бы длительным ни был этот процесс.