Что изменилось в законодательстве
Какие изменения произошли в законе о кадастре? В 2019 году действующий закон о государственном земельном кадастре претерпел существенные изменения. В частности, из него был удален ряд статей (с 4-й по 28-ю). Из второй и третьей глав на данный момент действует только статья 26.1, которая регулирует обжалование приостановления учета Госкомимущества. В нем описан не только порядок принятия решения о приостановлении работ, связанных с подготовкой кадастровой документации, но и случаи, когда заинтересованное лицо вправе обжаловать это решение в административном порядке. При этом до вынесения решения суда кадастровый инженер вправе продолжать межевые работы, несмотря на вынесение решения о приостановлении. Стоит учесть, что апелляционный порядок предусматривает обязательную подачу внесудебной жалобы с наименованием Апелляционной комиссии, которая занимается разрешением споров, связанных с кадастровой деятельностью во вверенном городе или районе. Только после того, как комиссия отказала в обжаловании решения о приостановлении регистрации, землевладелец или представители изыскательской организации, ответственные за межевание объекта, могут подать административный иск.
С подачей апелляционной жалобы затягивать не нужно: в законе четко прописано, что на подачу заявления о разрешении спора отводится не более одного месяца. При рассмотрении жалобы комиссия вправе инициировать проверку на наличие ошибок в проведении кадастровых работ.
Изменения в законе коснулись и других глав. С 2019 года статьи 34, 38, 41-44, 45.1 и 42.5 утратили силу.
Профессиональные требования
В действующем Законе о Государственном кадастре (статьи 9-33 главы 4КЗК) подробно разъясняются все стороны деятельности кадастровых инженеров и организаций, обладающих полномочиями по саморегулированию деятельности лиц данной профессии.
Сейчас практически все знают, что кадастровому инженеру для работы необходимо иметь государственную лицензию. Однако это далеко не все требования, предъявляемые к будущим инженерам-геодезистам. В частности, гражданин, желающий производить межевание и другие кадастровые работы, должен иметь:
- Гражданство России;
- Диплом профильного вуза (специальность, позволяющая в дальнейшем работать в сфере кадастра, либо не по специальности, но при этом иметь свидетельство о прохождении дополнительной профессиональной подготовки);
- Опыт работы помощником кадастрового инженера от двух лет (включая стажировку);
- Успешно сдан экзамен на знание теории кадастровой деятельности;
- Выбрать ОСАГО;
- Отсутствие судимости и дисквалификации в Госкомитете КР.
Учитывая, что контроль над работой инженеров возложен на местные саморегулируемые организации, в законодательстве есть ограничение на введение этими лицами каких-либо дополнительных условий. Это делается для того, чтобы предотвратить возможный конфликт интересов между членами СРО, которые сами являются кадастровыми инженерами, и теми, кто только собирается ими стать. Таким образом, закон не допускает наличия ограничений при приеме на работу, кроме перечисленных выше в статье 29 Федерального закона.
Права и обязанности кадастрового инженера
Вступление в саморегулируемую организацию не означает, что инженер с этого момента может работать так, как ему заблагорассудится. В своей работе он обязан строго соблюдать требования, изложенные в статье 29.1-ФЗ «Земельный кадастр». Знание этих требований будет полезно не только геодезистам, но и владельцам недвижимости. Это позволит, в первую очередь, предотвратить ошибки при съемке. В частности, кадастровый инженер может отказаться от предложенной ему работы, если:
- Объект не может считаться недвижимостью или не подлежит учету в Госкомимуществе в соответствии со статьями 6–7 действующего закона;
- Заказчик не смог представить необходимые документы для межевания;
- Заказчик не мог предоставить инженеру свободный доступ на объект;
- Документы, представленные владельцем недвижимости, недостоверны.
При этом инженер должен представить заказчику документы, подтверждающие его полномочия на выполнение межевых работ. Если землевладелец требует соблюдения конфиденциальности информации, полученной в ходе работы, инженер обязан ее предоставить, за исключением ситуаций, когда имеется противоречие с законом.
Саморегулируемые кадастровые организации
Действующий закон о земельном кадастре, принятый Государственной Думой РФ в 2007 году, в статье 30 уточняет статус и полномочия саморегулируемых организаций (СО), в компетенцию которых входит контроль за деятельностью кадастровых инженеров. Следует отметить, что создать саморегулируемую организацию можно далеко не в каждом российском городе – закон допускает ее регистрацию только при количестве участников более 700 человек. Это ограничивает количество саморегулируемых кадастровых организаций только субъектами федерации. В функции таких организаций входит:
- Составление регламентов работы и контроль за их соблюдением;
- Определение размера регулярных членских взносов;
- Защита интересов членов СО в правовых спорах;
- Рассмотрение жалоб от клиентов и иных лиц;
- Прием и исключение членов СО;
- Проведение информационных тренингов, стажировок и курсов повышения квалификации для членов ЦО.
Помимо функций, саморегулируемые организации обладают определенными правами, позволяющими им эффективно контролировать, чтобы все члены СО осуществляли свою деятельность на высоком профессиональном уровне. Это включает:
- Выполнение официальных запросов по результатам работы инженера;
- Проведение графологической и технической экспертизы документов при подозрении на фальсификацию или порчу.
Все решения ОС должны приниматься простым большинством голосов на общем собрании. Обязательным условием является присутствие не менее 50% от общего числа участников организации при голосовании.
Кто имеет право заниматься кадастром
Депутаты Госдумы установили четкое требование к каждому кадастровому инженеру: быть членом местной саморегулируемой организации, в функции которой, в том числе, входит контроль за работой в сфере земельного кадастра и иной недвижимости. Однако инженер может выбрать способ организации своей работы.
Согласно статьям 32–33 Федерального закона «О государственном кадастре» деятельность кадастрового инженера может осуществляться как:
- Частный предприниматель;
- Сотрудник специализированной частной фирмы.
Если выбран второй вариант, геодезист должен:
- Иметь в штате не менее двух квалифицированных инженеров, являющихся членами профессиональной саморегулируемой организации;
- Хранить документацию с результатами работы;
- Заключить трудовой договор с кадастровыми инженерами;
- Не допускать выполнения заказов инженеров, исключенных из состава СО или отказавшихся от прохождения курсов повышения квалификации.
Хранящиеся документы в виде копий заключенных договоров и результатов межевания могут быть истребованы правоохранительными и контролирующими организациями на основании решения суда.
Договор на выполнение кадастровых работ
Для того чтобы обследование было проведено точно и в соответствии с действующим законодательством, между заказчиком и подрядчиком должен быть заключен договор, который должен включать:
- Условия выполнения заказа (время, место, объем и содержание работ);
- Обязанности обеих сторон договора.
Стоимость выполнения работ должна быть определена на основании сметы и согласована обеими сторонами.
Довольно часто заказчики обращаются в геодезические фирмы по телефону, требуя указать примерную стоимость необходимых работ. Однако такой способ получения сведений об оценке проведения выноса границ в натуре или межевании может быть неточным. Велика вероятность, что впоследствии стоимость работ будет скорректирована исходя из особенностей местности и других нюансов, выяснить которые по телефону бывает достаточно сложно.
Кроме того, в договоре желательно указать срок выполнения работ. Это особенно важно, если для отчуждения недвижимости в ближайшее время потребуется оформление технического или кадастрового паспорта. Соблюдение точных сроков при подготовке документации лучше указать отдельным пунктом в договоре.
Согласование границ двух участков
Согласование общих границ двух и более земельных владений является наиболее спорной работой, выполняемой при межевании. Отсутствие межевых знаков или их самовольная установка одним из собственников не только мешает найти взаимопонимание среди соседей, но и часто приводит к судебным разбирательствам. Именно поэтому, прежде чем согласовывать границы двух участков, необходимо учитывать нормы закона.
На основании положений пункта 2 статьи 39 Федерального закона собственник соседнего участка не вправе предъявлять претензии относительно расположения правильно установленных межевых знаков. Кроме того, не допускается согласовывать место проведения границы за денежную компенсацию, предоставляемую владельцу одного из прилегающих участков.
Подписание акта согласования границ, являющееся обязательным этапом создания кадастровой документации, возможно только у законного собственника смежного участка или у этого наследника, еще не переоформившего право собственности, но получившего нотариальное удостоверение. Кроме того, закон допускает согласование границ арендатором при условии, что договор землевладения заключен на срок, превышающий 5 лет.
Если придомовой участок находится в коллективной или долевой собственности (это касается и многоквартирных домов), наделенный такими полномочиями официальный представитель на общем собрании собственников земельных долей, помещений в доме или членов садоводческого товарищества вправе подписать акт.
По обоюдному желанию собственников смежных земельных участков акт может быть согласован как с установлением межевых знаков населенного пункта, так и без них. В соответствии с составом статьи 40 Федерального закона в целях исключения недоразумений или подлогов акт примирения подписывается на оборотной стороне плана-схемы расположения границ.
В законе есть четкие указания, что делать, если собственник соседнего участка отказывается ставить свою подпись под согласованием общей границы. В этом случае кадастровый инженер должен сделать соответствующую запись с указанием приведенных соседом доводов, вынудивших его отказаться от подписи. Спор о границе впоследствии может быть урегулирован на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации.
Комплексные кадастровые работы
Необходимость заказа кадастровых работ может коснуться не только какого-то одного владельца дачи или другого частного земельного владения, решившего привести в порядок документацию перед продажей или дарением дома. В некоторых случаях может потребоваться комплексное обследование сразу нескольких десятков сайтов.
Иногда такая необходимость обусловлена введением в эксплуатацию встроенного коттеджного городка или жилого комплекса, состоящего из нескольких корпусов. Однако часто такая работа кадастровых инженеров требуется для исправления ошибок в реестре, затронувших ряд участков. Кроме того, комплексное межевание необходимо при объединении нескольких территорий для строительства единого объекта.
В действующем законодательстве кадастровая деятельность регулируется статьей 42.1 Федерального закона. Учитывая, что действия инженеров в такой ситуации требуют тщательной координации, выполнение комплексных изысканий подряд следует доверить одной фирме. Это убережет от путаницы при полевых работах, позволит точно установить сроки окончательного завершения работ и подготовки необходимой документации. Также следует учитывать, что повторные работы на территории указанного в договоре кадастрового квартала недопустимы.
Отличия закона о земкадастре ИФЗ 221
Контроль за кадастровой деятельностью в действующем законодательстве не ограничивается одним лишь законом №221 «О государственном кадастре недвижимости». Кроме него есть Закон № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Несмотря на очевидную схожесть названий, эти два законодательных акта не следует путать.
Если Федеральный закон № 221 является подробной инструкцией о том, кто и как должен проводить кадастровые работы, а также как осуществляется контроль за такой деятельностью, то Закон № 28 разъясняет понятие государственного кадастра, устанавливает цели его создания и принципы работы.
Особое место в законе отведено полномочиям государственных органов в области земельного кадастра. Учитывая, что в настоящее время основная часть земельных ресурсов находится в собственности государства, а передача земель в долгосрочную аренду и для индивидуального жилищного строительства происходит в основном за счет средств муниципального и государственного фонда, полномочия федеральных и местных власти имеют большое влияние на процесс кадастрового учета. Глава 2 посвящена выяснению роли государства в праве.
Https://www.youtube.com/watch?v=GfCoeZZT1kI
Следующая, третья глава закона о земельном кадастре посвящена тому, какие именно сведения включаются в единый реестр Госкомимущества, а также основной терминологии, используемой в кадастровом деле.
Глава 4 описывает порядок ведения учета в Госкомимуществе, порядок предоставления сведений из государственного кадастра заинтересованным лицам.