Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление – это передача собственником имущества организации или физическому лицу права распоряжения им с целью получения прибыли. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценными бумагами. Но на самом деле управляющему может быть передано любое имущество – права на что-либо или предприятия и доли в них.
Применительно к недвижимости это означает, что управляющий размещает объявления и находит арендаторов жилья, взимает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, уборку, занимается решением возникающих проблем, связанных с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на постоянной основе и на длительный срок. Целью предоставления этих услуг является получение прибыли для владельца.
Собственник квартиры и управляющий заключают договор, определяющий перечень услуг, срок их оказания и оплату. За свои услуги управляющий берет комиссию с дохода, поэтому он заинтересован в высокой прибыли не меньше, чем владелец дома.
Отношения по доверительному управлению регулируются гл. 53 ГК РФ [1]. Закон позволяет передавать в доверительное управление не только квартиры или доли, но и предприятия и право распоряжения чем-либо. Ограничения касаются только имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Преимущества доверительного управления имуществом
- Экономия времени. Собственнику не нужно искать жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
- Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить ему, а не хозяину.
- Не нужно тратить деньги на юридические услуги. Все договоры с арендаторами заключает управляющий.
- Износ может не беспокоить вас. Управляющий принимает квартиру от арендаторов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене за аренду. Уборка после арендаторов также может быть включена в комплекс услуг.
Недостатки доверительного управления
- Примерно 10% от стоимости аренды будет потрачено на оплату работы управляющего.
- В этом случае необходимо уплатить налоги. При этом весь доход будет облагаться налогом без учета комиссии.
- В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
- Управляющий заинтересован в получении максимальной выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
- Высокая неконтролируемая амортизация жилья, если управляющий сдает его под общежития или посуточно.
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, сдать в аренду одну или несколько квартир, вам необходимо сделать следующее:
- Найдите доверенное лицо. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься бенефициар, то есть лицо, которое в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно на аренду квартиры заключается договор с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
- Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
- Для расчетов с менеджером необходимо открыть счет в банке.
- Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора потребуется свидетельство, подтверждающее право собственности, доверенность на управляющего.
- Составьте и подпишите договор с обеих сторон.
- Подписать акт приема-передачи жилья.
- Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательство и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.
Как заключить договор доверительного управления
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и возможные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления недвижимостью. Предметом договора является не само имущество, а услуги. Соответственно, договор доверительного управления является договором на оказание услуг.
В документе должны быть указаны:
- Состав имущества. Можно отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
- Бенефициар. Ваше полное имя или название компании, от имени которой будет действовать менеджер;
- Размер комиссии или иного вида вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% от годового дохода);
- Услуги, которыми ограничено доверительное управление. Сюда может входить уборка или охрана, оплата коммунальных услуг;
- Время контракта. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но по соглашению сторон он может быть продлен [3].
Образец договора
К договору может быть приложено дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.
После заключения договора стоит официально зарегистрировать его в Росреестре. Это гарантирует, что в случае возникновения проблем суд признает договор и рассматривает его как официальный документ.
Процесс регистрации достаточно прост. Тебе понадобится:
- Паспорт получателя;
- Договор;
- Акт передачи объекта;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Согласие супруга, если владелец недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен нотариусом.
Пакет документов можно подать через МФЦ или напрямую в Росреестр.
Договор может быть расторгнут досрочно по нескольким причинам. В первую очередь из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например, в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора также может привести к его расторжению. Уважительной причиной для расторжения договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.
Риски доверия
При всем удобстве передачи забот о сдаче жилья в аренду существуют и определенные риски.
Наиболее частые проблемы, возникающие при такой форме отношений, возникают, когда управляющий сдает квартиру или организует общежитие для извлечения максимальной выгоды. Такой подход сказывается не только на высоком износе жилья – быстро приходит в негодность мебель и ремонт, падает стоимость жилья на рынке аренды. Проблемы жильцов с соседями и полицией уже могут быть переданы собственнику.
Чаще всего домовладельцы рассчитывают увидеть жильцов с определенным доходом, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно включить в договор состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Можно включить пункт о страховке.
Сопутствующей неприятностью является сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы рассчитываете, что ваша квартира будет сдана семье за 30 тысяч рублей. в месяц, а вместо этого риэлтор сдает его посуточно, получая до 50 тысяч рублей в месяц, оставляя себе и комиссию за услуги, и скрытую разницу.
Еще один риск заключается в том, что, сдав свое жилье управляющему, вы столкнетесь с незаинтересованностью его в прибыли. В этом случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не произошло, в договоре должна быть прописана минимальная сумма дохода, которую менеджер обязуется вам обеспечить.
Мария Жукова, управляющий директор Группы компаний «Миэль»:
- Необходимо разделить разные виды управления:
- Полное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество переходит в управление, круг ведения управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются на дорогостоящее имущество. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юридическим лицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
- Доверенность на совершение определенных действий с определенным имуществом, выданная физическому лицу - доверенному лицу. Это может быть любой человек. В доверенности необходимо прописать, какие действия и с каким имуществом может совершать этот поверенный. Например, организовать и провести показы квартиры, получить деньги. Бывают случаи, когда деньги идут напрямую владельцу.
В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии имущества. Такие формы законодательством не установлены. Там же можно указать периодичность проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.
Во втором случае важно выбрать добросовестного адвоката и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что не все жильцы согласятся на такой строгий контроль со стороны собственника.
Налоги платит конечный бенефициар, то есть владелец имущества. Налоги уплачиваются по месту нахождения имущества. Например, если собственник является гражданином другого государства, но сдает квартиру в Москве, то ему придется платить налоги как нерезиденту по ставке 30%.
Первый вариант доверительного управления не предполагает использования квартиры собственником, иначе произойдет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых есть эта квартира - далеко не единственная, то есть нет необходимости в ее использовании. В случае с частным адвокатом возможны варианты, которые оговариваются заранее.