Кто такой технический заказчик и зачем он нужен?
Технический заказчик ГК РФ — работник, выполняющий ряд функций юридического заказчика проекта, действующего от его имени.
Обычно технический заказчик (ТЗ) занимается инжинирингом, следит за качеством строительных работ или непосредственно руководит строительством.
В качестве ТЗ могут выступать юридические лица, зарегистрированные в качестве СРО.
Для выполнения работ технический заказчик должен заключить договор с юридическим заказчиком, в котором будут оговорены следующие вопросы - права и обязанности сторон, оплата, форс-мажор и другие.
Обязанности ТЗ определяются договором о передаче функций технического заказчика.
Основные функции технического заказчика
Разработка сопроводительной документации (инжиниринг)
Проект договора для технического заказчика обычно подразумевает, что технический заказчик выдает разрешение на строительство, технический план, пожарный сертификат и другие бумаги.
Технический надзор заказчика за строительством
ТК следит за соблюдением градостроительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных и многих других норм.
Технический заказчик также следит за тем, как расходуются деньги заказчика, как используется техническое оборудование и так далее.
Технический заказчик часто выполняет часть функций разработчика
Например, он занимается закупкой материалов и их распределением на стройплощадке, поиском и наймом новых сотрудников, заключением договоров с подрядчиками на выполнение дополнительных работ.
Кроме того, существует множество других услуг технического заказчика в строительстве – составление проектной документации, оптимизация затрат на строительство, получение заключений по пожарным, экологическим, санитарным требованиям и другие. Подробнее о том, кто такой технический заказчик и какие функции он выполняет, читайте в другой нашей статье здесь…
Ответственность технического заказчика
☝️ТЗ является обязанностью технического заказчика перед разработчиком и юридическим заказчиком в соответствии с договором.
Обязанности технического заказчика прямо прописаны в тексте договора. Соглашение также должно содержать порядок разрешения споров для разрешения конфликтных ситуаций.
В случае выявления нарушений технический заказчик также может нести административную и уголовную ответственность по закону (если юридический заказчик проекта не имел возможности установить нарушение по объективным причинам).
Договор с техническим заказчиком на объект
Как было сказано ранее, передача полномочий от юридического заказчика к ТЗ осуществляется на основании договора технического заказчика при строительстве объекта.
Этот договор оформляется минимум в двух экземплярах, и в нем содержится вся необходимая информация – права и обязанности сторон, платежная информация, форс-мажор и так далее.
Бумага имеет юридическую силу, а при наличии споров в суде подтверждает наличие деловых отношений.
Какие пункты содержит договор?
Законодательство Российской Федерации не содержит четких указаний, как именно должен выглядеть договор на оказание услуг технического заказчика.
Договор заполняется в произвольной форме, однако для того, чтобы быть признанным юридически значимым документом, он должен содержать следующие пункты:
- Заголовок соглашения. Здесь указывается номер договора и дата его заключения. Также содержит краткие сведения о сторонах сделки (ТЗ и юридическом заказчике) - наименования организаций, их адреса, сведения об уполномоченных лицах, оформляющих договор. Он также содержит ссылку на Устав, на основании которого работает компания.
- Предметом договора. Этот пункт прописывает полный перечень обязательств, которые делегируются ТЗ. Описание обязанностей должно быть достаточно точным, чтобы исполнитель проекта мог однозначно определить перечень своих допустимых полномочий. Если для оказания услуг ТЗ необходимо пройти переподготовку или отправиться в командировку, то в этом пункте также указывается порядок обучения/командировки + информация об оплате расходов (учеба, проживание в гостинице, питание и т.п.).
- Права и обязанности обеих сторон сделки. Этот пункт прописывает, на что имеют право ТЗ и юридический заказчик. Работы должны проводиться в соответствии с ограничениями, указанными в настоящем пункте. Если в ТЗ возникла нестандартная ситуация, не прописанная в данном пункте договора, то необходимо проконсультироваться с заказчиком и прийти к единому мнению. Если формируется новое правило, оно должно быть включено в текст договора.
- Передача готового проекта и порядок разрешения споров. Здесь указывается информация, по какому алгоритму готовый проект будет передан в руки заказчика по завершению работ. На практике часто бывает так, что при передаче проекта между ТЗ и заказчиками часто возникают встречные претензии. Для оформления данной процедуры в данном пункте прописывается порядок разрешения споров.
- Ответственность технического заказчика. В нем указываются все санкции, которые налагаются на ту или иную сторону сделки в случае нарушения ими своих обязательств или превышения полномочий. Также обозначено поле ответственности, кто будет нести юридическую ответственность по закону в случае обнаружения нарушений в результате строительства. Если будет застрахован какой-либо строительный объект, в этом пункте также содержится краткая информация о страховом продукте.
- Стоимость услуг технического заказчика в строительстве. Настоящий пункт определяет порядок оплаты контракта. Список правовых ограничений здесь минимален. Оплата может производиться единым платежом при приемке работы, по методу «аванс + базовый оклад», равнозначными платежами раз в месяц на расчетный счет компании и так далее. Размер вознаграждения должен быть указан не только цифрами, но и буквами, чтобы снизить вероятность подлога или мошенничества.
- Конфиденциальность и форс-мажор. Здесь пишется информация о том, кто может передавать информацию по результатам выполненной работы. В большинстве случаев используется метод полной конфиденциальности – информация о строительстве не передается третьим лицам, а принадлежит только ТЗ и заказчику проекта. Также здесь указан перечень форс-мажорных случаев, когда исключается ответственность исполнителя и заказчика в силу непреодолимых обстоятельств. Примерами таких явлений являются стихийные бедствия, серьезные аварии, военные конфликты и так далее.
- Заключительные положения. В конце прописывается срок действия договора, а также информация вспомогательного характера. Например, заказчик может обязать ТК немедленно уведомлять его в случае изменения места регистрации или контактного телефона. В самом конце указываются контактные данные обеих сторон, а также банковские реквизиты для оплаты. Представители компаний ставят здесь свои подписи и печати.
Порядок заключения договора
Договор между техническим заказчиком и подрядчиком заключается в стандартном порядке. Заказчик проекта находит организацию, которая может выполнять функции ТЗ.
Обычно это частная компания-юридическое лицо со статусом саморегулируемой организации.
После этого составляется и подписывается обеими сторонами договор на выполнение функций технического заказчика. Скачать образец договора с техническим заказчиком
Стоимость услуг технического заказчика при проектировании определяется заранее, а оплата производится в соответствии с графиком платежей (прописывается в договоре).
Стоимость технического обслуживания клиентов
Цена работ ТЗ определяется в индивидуальном порядке на основании договора.
Так как стройки могут быть как большими, так и маленькими, стоимость обычно выражается не в виде фиксированной платы, а в процентах.
Стоимость технического заказчика в строительстве в процентах обычно выглядит так:
✔️Технический надзор и контроль. В этот пакет услуг входят только основные работы по обеспечению порядка на стройке (проверка расходных материалов, трата денег и так далее).
Плата за данную модель составляет 1-3% от стоимости основного договора.
✔️Инженерные услуги. В этот пакет входит работа с документами и сюрвейерские услуги.
Например, вам необходимо выполнить сейсмологическое исследование участка, чтобы определить, какой уровень нагрузки он может выдержать – эта услуга входит в инжиниринг.
Средняя ставка составляет 2-4% от стоимости основного договора.
✔️Управление строительством. В этот пакет входят такие услуги, как наем сотрудников, закупка материалов и их доставка на объект, аренда тяжелой техники и другие.
Эта услуга самая дорогая – ставка в этой сфере может составлять от 4 до 10% в зависимости от объема работы.
Большинство клиентов заказывают сразу несколько пакетов услуг и даже объектов.
Например, они могут организовать инженерно-технический надзор, а юридический заказчик будет заниматься непосредственно строительством.
Стоимость услуг обычно суммируется, хотя некоторые организации могут предлагать скидки и бонусы.
☝️Цена проекта должна быть зафиксирована в договоре, иначе он будет иметь слабую юридическую силу.