Что в обязательном порядке содержит DDU
ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.
Информация о застройщике включает в себя:
- Финансовые и учредительные документы;
- Уставные и правоустанавливающие документы;
- Данные менеджера.
Данные о недвижимости:
- Декларация проекта;
- Разрешение на строительство дома.
С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к разработчикам) большую часть этой информации можно увидеть на сайтах разработчиков — они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация отличается от указанной в договоре, это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.
Что касается сведений об имуществе, то договор должен содержать его полное описание:
- Адрес, район, этаж;
- Стоимость квартиры;
- Срок сдачи дома в эксплуатацию;
- Дата передачи квартиры застройщиком участнику;
- Стоимость объекта.
Другие важные пункты, содержащиеся в DDU, включают:
- Ответственность застройщика в течение гарантийного срока;
- Гарантия качества на квартиру и отдельно на инженерно-технологическое оборудование;
- Порядок досрочного расторжения договора;
- Ответственность сторон;
- Способы разрешения споров, разногласий.
К договору также необходимо приложить план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.
Права и обязанности компании-разработчика
Застройщик фиксирует свои обязанности, права и гарантии в ДДУ. Согласно документу организация обязуется:
- Обеспечить строительство дома, выполнить строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой самостоятельно или с привлечением третьих лиц за счет собственного или привлеченного финансирования;
- Не заключать никаких сделок, в результате которых право на квартиру дольщика будет у третьих лиц;
- Передача жилого объекта участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и сдачи дома в эксплуатацию.
Права разработчика, согласно DDU:
- Передача квартиры участнику досрочно;
- Помощь в оформлении права собственности на квартиру.
В договоре застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правами на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом или судом.
Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)
Список обязательств дольщика намного шире, чем у застройщика, поэтому покупатель должен внимательно с ним ознакомиться перед подписанием.
Участник обязан:
- Внести 100% оплату по договору;
- Не проводить работы, затрагивающие и изменяющие несущие конструкции;
- Внести доплату, если для этого есть основания, подписать акт приема-передачи;
- Нести все эксплуатационные расходы после сдачи квартиры;
- Предоставить все документы для оформления договора;
- Зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока с момента подписания акта приема-передачи.
Права покупателя жилья по DDU:
- Заключить договор с застройщиком на оказание услуг по регистрации права на квартиру;
- После передачи акта приступить к ремонтным работам в квартире;
- Уступка прав требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (оплата всех платежей по договору, получение согласия застройщика, государственная регистрация договора).
Как и когда производится оплата по DDU
Важный! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента его подписания застройщиком и дольщиком, а со дня его регистрации в Росреестре. Этот пункт должен быть закреплен в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что средства будут списаны с его счета только после оформления договора.
Есть безопасный способ оплаты квартиры в долевом строительстве – аккредитив. Схематично этот метод выглядит так:
- Покупатель открывает специальный счет в банке (не в любом, который обслуживает получателя средств по аккредитиву) на сумму, указанную в ДДУ, с предоставлением пакета документов, включая саму ДДУ;
- Застройщик регистрирует договор в Росреестре;
- После получения зарегистрированного договора банк перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика.
Дополнительно застройщик может прописать в DDU следующие платежи:
- Оплата услуг застройщика по устройству парковок, строительству или расширению дорог, оснащению дома инженерной инфраструктурой и т.д.;
- Оплата услуг застройщика по кадастровому учету дома;
- Доплата за увеличение фактической площади квартиры.
Договор долевого участия (ДДУ), хотя и призван защитить интересы покупателя квартиры в еще не построенном доме, содержит множество «подводных камней».
Вынужденные действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты с целью извлечения максимальной прибыли.
Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить покупателя недвижимости в затруднительное положение. Поэтому в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора лучше обратиться за юридической помощью к компетентным специалистам.