Промышленные земли: что это такое?
Земли промышленного назначения – это территории, которые расположены за пределами населенных пунктов и предназначены для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для эксплуатации промышленного оборудования. На промышленных землях расположены мастерские, помещения заводов и фабрик, здания для управления производством и другие постройки, необходимые для работы предприятий.
Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса Российской Федерации. Он также регулирует организацию производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно полагаться на ст. 7 и ст. 78 ЖК РФ, а также местного законодательства.
Цели использования промплощадок могут быть разными, поэтому законом определены семь возможных видов разрешенного использования таких земель.
- Участки под размещение производственных помещений и построек.
- Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
- Земельный участок для обеспечения транспортного сообщения.
- Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
- Территории обороны и безопасности.
- Участки под размещение различных коммуникаций.
- Земли, предназначенные для космической деятельности.
Передача земельных участков для промышленного производства происходит через местную администрацию. При этом оценивается целесообразность размещения производства, особенности местности и рельефа, а также близость участка к транспортным путям и населенным пунктам.
Промышленные земли не могут располагаться рядом с жилыми домами.
Какая площадь может иметь землю для промышленного освоения? Это зависит от вида разрешенного использования, стандартов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретное производственное здание.
Экономика быстро развивается, поэтому земель промышленного назначения не хватает. Эта проблема решается изменением категории земельных участков.
Земля промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, разрешенные законодательством. В отношении промышленных площадок могут быть заключены договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные договоры, касающиеся недвижимого имущества.
Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить землю промышленного назначения – это установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен под склады, предприниматель не сможет построить на этой территории СТО или АЗС для автомобилей.
На что еще следует обратить внимание перед покупкой или арендой земель промышленного назначения? В первую очередь от характеристик самого участка и наличия необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электричества, водопровода, канализации и коммуникаций земли промышленного назначения могут стоить недорого.
Однако, если задуматься о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в государственных учреждениях, то может оказаться, что покупка земли невыгодна как с точки зрения финансов, так и необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство процесс длительный, может занять до года).
Что можно построить на землях промышленного назначения?
Строительство объектов допускается на земельных участках промышленного назначения, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. На таких участках запрещено строить дома.
Однако города и сельские поселения растут из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но что делать, если собственник земли промышленного назначения решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?
Юридически выход из этой ситуации один – изменение категории земли. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенным пунктам.
Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. Это напрямую влияет на возможность жилищного строительства.
Изменение категории земель промышленного назначения
Вопросы, связанные с изменением категории земельных участков, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172, а также Земельным кодексом Российской Федерации.
Перевод земель в земли промышленного назначения – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда нужно сделать обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует всего два ограничения.
- Здания, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект восстановления. Такая же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
- Почвенный слой нарушен на промышленных землях. В этой ситуации необходимо будет не только согласовать проект рекультивации, но и провести весь перечень предполагаемых работ.
Трудности возникают при необходимости преобразования земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленного назначения. Это возможно только в исключительных случаях, а в некоторых случаях закон гласит, что перевод недопустим. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории, – это неопровержимые доказательства утраты сельскохозяйственным участком полезных свойств, необходимых для ведения хозяйства.
Передача земель промышленного назначения в государственную собственность
При определенных обстоятельствах земли промышленного назначения могут стать собственностью государства. Приобретение земли по закону разрешено только в следующих случаях:
- Реализуются международные соглашения;
- Происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и других коммуникаций;
- В случае изъятия промплощадки по решению суда;
- При наличии иных уважительных причин, не противоречащих федеральному закону.
Процесс передачи земель промышленного назначения в государственную собственность регулируется ст. 49-51 ЖК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но и временно ограничено.
Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. Впоследствии выплачивается компенсация законному владельцу, а земля возвращается в собственность.
Налог на промышленные площадки
Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка налога на землю промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5% от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем по землям сельскохозяйственного назначения и по районам населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.
Практикующие юристы отмечают, что земля промышленного назначения зачастую имеет завышенную стоимость. Иногда она даже превышает рыночную стоимость. При выявлении явного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.