Алгоритм действий по продаже квартиры без посредников: пошаговая инструкция

Документы для регистрации сделки

Учась продавать квартиру без посредников, нужно уделить особое внимание подготовке документов. От того, насколько точно в них отражена информация, зависит время, необходимое для совершения транзакции. Имея готовый пакет документов, отсутствие обременения продаваемой квартиры и возможность сразу начать продажу, можно смело поднимать цену, обосновывая это удобством для покупателя. Для регистрации сделки необходимо подготовить:

• Выписка из государственного кадастра недвижимости, удостоверяющая право собственности на объект. Кроме того, нужно иметь документы, на основании которых недвижимость когда-то была куплена или получена в результате завещания, дарения, приватизации;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о браке и согласие второго супруга на продажу квартиры, если она находится в совместной собственности супругов;
• Согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший несовершеннолетнего возраста;
• Выписка о лицах, имеющих прописку в квартире;
• Документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг в полном объеме.

Перед продажей квартиры самому собственнику следует внимательно ознакомиться со всеми документами, чтобы при их подаче в Росреестр не были выявлены неточности, несоответствия данных и другие факторы, которые могут стать причиной отказа в регистрации. Некоторые сертификаты имеют ограниченный срок действия. Это, например, выписка о зарегистрированных гражданах и справка об отсутствии долгов. Этот нюанс необходимо учитывать, и получать их в последнюю очередь.

Оценка квартиры

Решая, как продать квартиру без риелтора, следует узнать, как самостоятельно определить стоимость, по которой недвижимость лучше всего продается. Когда продавец не намерен привлекать к этому специалистов-оценщиков, ему необходимо установить цену с учетом всех влияющих на нее факторов. Начать следует с анализа объявлений о продаже аналогичных квартир в поселке. Но при этом нужно понимать, что похожие по площади и другим характеристикам квартиры могут продаваться по совершенно разным ценам. Итак, увеличить стоимость квартиры могут:

• Расположение дома в зеленой зоне, рядом парки и водоемы;
• Близость к остановкам общественного транспорта;
• Близость к школам, детским садам, поликлиникам;
• Красивый вид из окна;
• Ухоженная придомовая территория;
• Спокойные, доброжелательные соседи.

При осмотре квартиры покупателей часто привлекают:

• Отдельная ванная комната;
• Большая кухня;
• Выскокий потолок;
• Материал стен;
• Хорошее качество сборки.

Разумеется, чтобы провести сделку купли-продажи никто не будет менять стены и переделывать комнаты. Но если навести порядок, придать комнатам ухоженный вид и грамотно провести первое знакомство покупателя с квартирой, можно добавить к цене продажи определенную сумму.

Важный! Указав цену квартиры в объявлении, она должна быть немного увеличена. Возможно, человек, покупающий дом, решит немного поторговаться и попытаться сбить цену. Тогда это снижение будет для вас запланированным убытком.

Поиск покупателя

Когда риелторы не участвуют в заключении сделки, первым шагом в поиске покупателя должна быть реклама. Если вы решили сделать это самостоятельно, нужно не жалеть времени на то, чтобы объявление появилось в различных источниках информации. Для этого следует использовать:

• Местные газеты и телевидение;
• Несколько популярных сайтов в Интернете;
• Бумажные объявления в специально отведенных местах.

Текущие действия по поиску покупателя в первый раз могут не принести результата. Вы не должны отчаиваться. С этим сталкиваются как начинающие продавцы, так и профессиональные риелторы. Объявления необходимо периодически обновлять, при необходимости внося более важную информацию.

Фотографии могут быть хорошим дополнением к тексту объявления. Добавить их не составит труда, разместив объявления в интернете. Фотографируя квартиру, нужно представить себя на месте покупателя и понять, что может его заинтересовать. Возможно:

• Расположение и размер комнат;
• Освещение;
• Высота потолка;
• Размеры окон;
• Состояние ванной и туалета;
• Необходимость ремонта.

Чтобы привлечь внимание покупателей, следует постараться подчеркнуть на фотографиях положительные характеристики квартиры.

Подписание предварительного договора

Этот документ составляется по желанию сторон. По закону никто не обязан составлять предварительный договор. Иногда специалисты, разрабатывающие руководство на тему «Как правильно продать квартиру», не включают этот документ в список обязательных. Но многие настаивают на его составлении, так как он гарантирует обязательства сторон по совершению купли-продажи в будущем. Таким образом, вы можете начать продажу квартиры с этим договором. Текст документа обычно составляется по аналогии с договором, который будет заключен позже. Помимо основной информации о квартире, она должна включать информацию об уплате аванса или задатка и дату подписания окончательного договора. Одним из пунктов может быть указание штрафных санкций за нарушение предварительных договоренностей.

Предоплата

Дополнительной гарантией соблюдения договоренностей является выплата продавцу части денег за квартиру. Денежные средства могут быть переведены в виде аванса или депозита. Этот момент должен быть отражен в предварительном договоре, и обе стороны должны понимать различия между ними. Если сделка не заключена, аванс должен быть возвращен плательщику в полном объеме. Если покупатель внес задаток, ответственность несет сторона, инициировавшая нарушение предварительного договора. Если покупатель откажется от квартиры, деньги останутся у продавца. Если продавец передумает продавать квартиру, ему придется заплатить покупателю задаток в двойном размере.

Размер предоплаты за жилье определяется по договоренности. Часто это десять процентов от суммы сделки. Денежные средства должны быть переданы под расписку. Если стороны решат договориться о выплате залога, будет полезно подписать договор о залоге. Он должен содержать штрафные санкции в случае нарушения пунктов предварительного договора. После оформления этого документа все попытки перевести задаток в статус аванса будут тщетны.

Подписание окончательного контракта

При наличии юридических знаний покупатель и продавец могут самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Не обязательно заверять документ у нотариуса и где-то регистрировать. Это соглашение может быть заключено в простой письменной форме. Но есть несколько пунктов, которые должны быть включены в контракт. Это включает:

• Паспортные данные и адреса сторон;
• Точное соответствие сведений о квартире выписке из государственного кадастра недвижимости;
• Срок и способ оплаты по договору;
• Срок освобождения жилья и предоставления его новому собственнику.

Если квартира продается с идущей в комплекте мебелью, следует составить список, описание характеристик и состояния.

Даже если вы готовы решить вопрос, как продать квартиру самостоятельно без риелтора, при составлении договора лучше обратиться за помощью к нотариусу или сотруднику юридической консультации. Для исключения признания сделки ничтожной очень важно правильно сформулировать все условия договора, права и обязанности сторон. Так как такие сделки оформляются достаточно часто, профессиональные юристы справляются с задачей качественно и в короткие сроки. Стороны договора получают рекомендации и консультации по всем вопросам и могут отбросить опасения по поводу риска признания договора недействительным.

Последний платеж

Окончательный расчет может быть произведен как в день подписания основного договора купли-продажи квартиры, так и при оформлении акта приема-передачи объекта. Деньги могут быть переданы наличными под расписку или зачислены на банковский счет продавца. Совершая перевод денег в банке, риск стать жертвой мошенников значительно снижается. Сотрудники банка проверят банкноты на подлинность и пересчитают их. Все сделки документально оформлены. Вы можете воспользоваться депозитной ячейкой банка. Покупатель вносит в него деньги в присутствии продавца и под контролем сотрудника банка. Продавец сможет вывезти их из ячейки только тогда, когда все документы между сторонами подписаны, на приобретаемую квартиру зарегистрировано право собственности, а в государственный кадастр недвижимости внесены необходимые изменения.

Акт приема-передачи квартиры

В решении задачи, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция должна заканчиваться оформлением акта приема-передачи жилья. Этот документ будет последним в отношениях между продавцом и покупателем. В нем следует зафиксировать момент, когда старый собственник освобождается от всех обязанностей по содержанию жилья. Он больше не будет нести ответственность за то, что происходит в квартире. Когда подписывать этот документ, стороны решают сами. В 2022 году в законодательстве лишь указано, что это нужно сделать в разумные сроки. Для удобства в договор купли-продажи можно заранее включить пункт о времени подписания акта.

Составление данного документа свидетельствует о выполнении участниками сделки купли-продажи своих договорных обязательств. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых остается у покупателя, другой - у продавца. При этом происходит передача квитанций об оплате коммунальных услуг и регистрационных документов на приборы учета, установленные в квартире.

Вам не нужно тратить свое

- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!