Что такое акт приема-передачи квартиры
Недвижимость становится собственностью только при наличии соответствующих подтверждающих документов. Акт приема-передачи является важной бумагой, подтверждающей право собственности в случае покупки или дарения, а также право проживания в арендованном помещении. Как и все подобные документы, акт составляется и подписывается в двух экземплярах, каждый из которых остается у представителей сторон сделки. Как правило, документ дополняется описью имущества, если таковое имеется в квартире на момент его подписания.
Основные моменты, указанные в акте приема-передачи:
- Дата и место подписания;
- Данные сторон (собственник, строительная компания, акционер);
- Данные о помещении (адрес, площадь, планировка);
- Состояние квартиры (окна, пол, вид ремонта, наличие водопровода, электричества, телефона);
- Наличие дефектов, существовавших на момент передачи недвижимости.
Акт приема-передачи составляется на основании договора купли-продажи или аренды. Эти документы заверяются у нотариуса, реквизиты которого также указываются в документе. Убедитесь, что оба экземпляра акта подписаны покупателем и продавцом (нанимателем и арендодателем), а также печатью строительной организации в случае покупки новостройки. После передачи пакета документов и оформления сделки ответственность за квартиру и имущество переходит к покупателю (или арендатору, если говорить об аренде жилья). Именно акт считается основанием для получения налогового вычета при покупке квартиры.
Когда подписывается акт приема-передачи квартиры
Срок передачи недвижимости должен быть строго определен в договоре купли-продажи. Передаточный акт подписывается после заключения сделки и подписания договора. Новый собственник или арендатор встречается со второй стороной непосредственно в квартире, которая фигурирует в документах. Перед подписанием необходимо осмотреть помещение, зафиксировать состояние дверей, электрики, сантехники. Проверьте, открываются ли окна, нет ли проблем с водой. По договоренности содержимое квартиры также вносится в акт приема-передачи, проверяется оборудование и осматривается мебель.
Если вы присматриваете квартиру на вторичном рынке или снимаете комнату, попросите у собственника квитанцию об оплате коммунальных услуг, которая свидетельствует об отсутствии долгов. Как правило, их проверяют при заключении договора, но если с этого момента до подписания передаточного акта прошло больше месяца, проверьте новые платежи. Когда акт составляется после перечисления суммы покупки или аренды, в нем также должно быть указано, что деньги уже получены второй стороной. Во многих случаях фраза «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи/аренды в полном объеме, не имеют взаимных претензий, в том числе финансовых, друг к другу» отдельной строкой. Помимо акта, стоит потребовать расписку о перечислении денег, это исключит риск в случае недобросовестности владельца квартиры. В судебной практике известны случаи, когда сделка была расторгнута из-за отсутствия доказательств выплаты полной суммы.
Если при осмотре квартиры вы обнаружили дефекты, то в акте необходимо указать, что документ будет действовать только после устранения дефектов. В случае отказа застройщика или собственника что-то переделывать, можно обратиться в суд на основании заключенного ранее договора. В нем должен быть пункт о том, что принятие покупателем/арендодателем квартиры с дефектами не освобождает продавца от ответственности, и в любом случае он обязан выполнять все договоренности.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке
Образец
Покупая квартиру на вторичном рынке, вы сразу заключаете договор купли-продажи, оформляя ее в свою собственность. Если квартира приобретается при строительстве дома, то от заключения сделки до момента, когда жилье будет готово и сдано в эксплуатацию, и вы вступите в законные права, может пройти не один год. Участники долевого строительства должны дождаться сдачи дома, после чего подписать акт приема-передачи. Время подписания акта застройщик устанавливает заранее, и если к этому времени квартира не будет готова, вы можете рассчитывать на оплату просрочки управляющей компанией.
Вместе с актом приема-передачи собственнику выдается:
- Акт ввода дома в эксплуатацию;
- Инструкции по эксплуатации помещений;
- Резолюция с указанием адреса, присвоенного новому дому.
Ольга Бальбек, главный юрист сети «Миэль»:
- Подписание акта на покупку квартиры в новостройке - очень ответственная процедура, и если это сделать невнимательно и небрежно, то многие проблемы можно решить надолго. Когда квартира готова к сдаче, застройщик должен направить покупателям официальное уведомление с предложением начать приемку квартиры. Покупатель должен подтвердить свои намерения в течение семи дней, если иное не указано в договоре, и договориться о встрече для принятия. При подписании акта не нужно спешить, необходимо внимательно и тщательно осмотреть квартиру, проверить исправность всех систем, соответствие состояния квартиры тому, на что был подписан договор, не игнорировать малейшие недочеты и записывайте все это в акт.
Если покупатель по каким-то причинам не явился и не подписал акт, застройщик вправе оформить документ в одностороннем порядке. То есть, когда сроки прошли, а жилье осталось на балансе управляющей компании, у него есть законная возможность оформить передаточный акт без участия будущего собственника. Но этот документ составляется не ранее, чем через два месяца после уведомления акционера, и в дальнейшем может быть оспорен в суде.
Распространенной проблемой является отказ застройщика подписать документ с указанными дефектами квартиры и требованиями по их исправлению. В этом случае необходимо направить официальное письмо от имени собственника (или нескольких), в котором указать, где, когда и какой представитель компании не устранил недостатки помещения. В этом же документе вы отмечаете, что не согласны подписывать акт приемки до устранения недостатков и просите известить вас о новых сроках приемки.
Акт приема-передачи квартиры на вторичном жилье
Образец
Как и в случае с новостройкой, при передаче жилья на вторичный рынок обязательно нужно проверить состояние квартиры и обсудить перспективу устранения дефектов. Здесь многое зависит от договоренности сторон. В отличие от новой квартиры, помещение, которое уже эксплуатировалось, может потребовать как косметического, так и капитального ремонта. Его стоимость снижается за счет государства, а расходы по дальнейшему устранению дефектов в большинстве случаев несут покупатели, сэкономив на покупке самой жилплощади.
Важно прописать в передаточном акте содержание квартиры, если вы приобретаете ее не пустой, а с мебелью и сантехникой. В противном случае может получиться так, что на следующий день вы приедете в пустую квартиру, из которой бывший хозяин имел полное право убрать все вплоть до раковины. Напишите в документе, кроме метража, планировки и встроенной мебели, все, что должно остаться в помещении по договоренности с продавцом.
Основным критерием заключения акта приема-передачи является отсутствие претензий с обеих сторон. Но для недвижимости на вторичном рынке также важно прописать текущую ситуацию с оплатой коммунальных услуг. Обратите внимание на подключенные пакеты для ТВ и интернета, убедитесь в отсутствии долгов и возможности переоформления услуг провайдера.
Важный момент: сделка купли-продажи может провалиться еще на этапе оформления. Поэтому оформлять передаточный акт вместе с подписанием договора или перечислением денег не нужно. В противном случае есть риски, что вы затеете в квартире ремонт, а через месяц окажется, что она все еще не ваша.
Ольга Бальбек, главный юрист сети «Миэль»:
- В случае с ипотечным жильем особых нюансов нет, так как в акте не отражено, что квартира приобретается в кредит и банк не является стороной, подписывающей акт. Однако он может запросить копию этого документа. В случае сделки дарения передаточный акт не подписывается.
Акт приема-передачи квартиры при аренде
Образец
В отличие от покупки недвижимости, при аренде вам придется нести ответственность за содержание квартиры перед ее постоянным владельцем. Поэтому особенно важно прописать в акте приемки все нюансы – от сколов на подоконниках до облупившейся краски на стенах. Необходимо максимально точно перевести список имущества на бумагу и указать, в каком оно состоянии. Кроме того, вы можете запечатлеть эти факты на фото и видео.
В дальнейшем при выселении из квартиры это защитит от ненужных претензий и позволит оставить залог, который можно будет потратить на аренду последнего месяца. В некоторых случаях можно указать, что арендатор не несет ответственности за состояние имущества в случае его износа, либо из-за ошибок коммунальных служб, соседей и в результате форс-мажорных обстоятельств. Указать в акте приема-передачи данные о счетах за коммунальные услуги и показания счетчиков воды и электроэнергии на момент приемки, наличие или отсутствие стационарного телефона.
Как и при покупке, реквизиты договора, на основании которого он составляется, указываются в акте приема-передачи помещения в аренду. Если по каким-то причинам арендодатель не передает ключи жильцу при подписании акта, в последнем должны быть отражены временные рамки, в которые будет происходить фактический переезд. В идеале получить ключи и зафиксировать этот факт в документе с учетом их количества и функций: например, «вместе с подписанием документа жильцу выдаются два ключа от входной двери в одном экземпляре, а также один экземпляр ключа от домофона на входной двери подъезда».
Ольга Бальбек, главный юрист сети МИЭЛЬ:
- При покупке вторичного жилья убедитесь, что в акте отражено состояние квартиры, зафиксированное в договоре. Документ по сделке аренды будет еще объемнее. При заключении договора аренды подробно описывает состояние помещения, наличие мебели и техники, исправность бытовой техники, состояние полов, окон, сантехники и прочего, во избежание последующих претензий со стороны собственника относительно поврежденного имущества, либо отказ арендатора возместить ущерб, ссылаясь на то, что «так и было».
Каждый переход права собственности или наложение обременения подлежат государственной регистрации в Росреестре, что не допускает двойного перехода права собственности или залога. То есть, если переход права собственности зарегистрирован на первого покупателя, второму покупателю будет отказано в регистрации. Также при осуществлении платежей денежные средства за квартиру закладываются либо на аккредитив, либо в банковский сейф, а доступ к этим денежным средствам продавец получает только после перехода права собственности к покупателю и предоставления соответствующих документов. документы.
Если недобросовестный продавец «продает» квартиру двум разным покупателям, то здесь есть уголовное преступление и это повод для обращения в правоохранительные органы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо соблюдать все правила и придерживаться проверенных технологий совершения сделок, использовать безопасные способы расчетов, такие как аккредитив или сейф, и обращаться в надежную, проверенную риелторскую компанию. который проведет безопасную сделку. Потому что если мошенники обманули доверчивого, некомпетентного покупателя, часто до акта приема-передачи дело не доходит.